深圳房价，真的降了吗？
炒房客抛盘、业主降价X百万，诸如此类的新闻不断刷屏。
最近甚至有业主把一套二手房卖出了新盘的架势：预热宣传、蓄客激励、集赞活动......
市场凉了是真的，但很多人被假降价骗了！
我只想告诉大家，现在别急着买房，你更该警惕横盘。
炒房客是撑不住了。
最近，有网友爆料南山西丽某业主卖房使出了3大绝招：
建中介专属群，每满200/400/500人次发微信红包；
规定中介带看时间。
规定时间内有现金红包激励，过时则需验资；
若交易成功，业主自费10万佣金给中介，现奖励金9999元给成交人。
（△图源：微博）
一套二手房，整出了新房开盘的气势，营销节奏相当紧凑。
跟片区资深中介打听之后，此番操作大概率是来自投资公司。
之前有投资公司囤了一批房，慢慢放出卖掉，最近行情不好可能着急清货。
但对比其他房源的挂盘价和成交价，这套房的价格并不算多有诚意。
这个项目是公寓，挂牌价在7.2万/平-9万/平，这套98平挂830万，单价近8.4万/平，其实算比较高的了。
急卖的业主，也不得不做出让步。
最近福田某业主不仅下调挂牌价60万，还跟中介承诺成交后单独奖励1%佣金，共付辛苦费10万元。
卖家也出佣金，通常就是市场行情差的时候才会出现：房子不好卖了，买方市场来了。
即便如此，你也别被假降价蒙蔽了双眼。
据了解，现在绝大多数打着业主降价X百万，都只是在玩文字游戏：只是挂牌价下跌而已。
以前海最火的某盘为例，7天降价220万！（感觉又可以当标题了是不？）
然而一看今年同户型成交价，好家伙，降价了后还是贵了42万。
只讨论挂盘价下跌的都是耍流氓，真正判断降价与否，是要跟之前成交价对比。
那成交价降了没？
最近，网上传出一份深房理炒房楼盘名单，前海/宝中/龙华是重灾区。
如果降价，这些楼盘一定会冲在第一线。
谨慎起见，我咨询了相关片区的十多个资深经纪人，选取了近一年的楼盘成交价和最新挂盘价（几百套房），并且对比了同户型的价格，总结如下：
1.炒房客或急卖业主降价抛盘有，但不多，幅度也没有传得那么夸张。
前不久被传说77折卖掉的那套诺德国际，没有暴跌几百万，实际上比去年成交价少了70万左右。
据乐有家前海片区资深经纪人透露，就几套房源挂盘价比之前成交价低，整体上其实没有那么夸张。
我大概盘了一下，总价上千万的房子，也就几个象征性地比之前成交价降个10万8万。
2.业主心理预期降了，谈价空间更大，但还是比此前成交价高。
坚决不降价的深圳业主，也开始妥协了。
下调挂盘价是常态，只不过目前绝大部分挂盘价哪怕下调了，还是比之前成交价高，或基本持平。
但是谈价空间确实大了不少，部分片区幅度甚至能达到5%-8%。
毕竟现在买家观望心态重，想要卖出去只能让价。
成交基本断掉了，现在能成交的都是降到跟之前成交价差不多的。
一套挂牌1000万的房子，还价50万难度不大。
这类炒房热点楼盘，很多银行贷款会很谨慎，还是重点筛查经营抵押贷对象，普通买房人大多避而不及，近期成交量跌到了谷底。
泡沫最严重的炒房重灾区，未来几个月还会继续挤掉泡沫，撑不住的炒房客会抛盘降价。
但深圳房价并非整体下跌，所有表现都会回归平均值。
那些业主曾无比膨胀的楼盘，价格也已经开始脱离市场虚高，开始回调。
深圳人，现在更应该警惕横盘。
深圳的市场处于量跌价滞的状态，成交量已经连续下跌半年。
今年5月份二手房成交套数，竟只有半年前的不到1/3，创下26月以来新低。
（△图源：乐有家）
这只是开始，未来成交量还会继续跌。
据统计，6月前3周，分别只有784、704、713套，预计整月成交量不超3000套。
深圳楼市被冻住了。
买家首付比例提高，观望心态前所未有的重。
宝中某经纪人表示，哪怕降价也并不多人买单，有业主下调了一百万，买家意愿都不强。
大家都是买涨不买跌，很多人在等7-8月是否还能有一波降价，等着抄底。
如今深圳楼市已进入买方市场，买卖双方彼此博弈，看谁熬得过谁。
横盘时间越久，房价真正下跌的可能性就越高。
按照楼市规律，房价的下跌首先是从成交量下跌开始的。
深圳上一次横盘期，在2016年10月4日调控后。
彼时最严调控新政，摁住了201516年房价猛涨的势头，成交量开始急剧下降，大批中介门店关闭，中介进入离职潮，横盘期持续到2018年。
现在的情形与那时很像，甚至更严重。
经过2020年的大涨，未来至少一年都是深圳的盘整期。
除非楼市调控放松，但你觉得可能吗？
对此，我只想衷心地建议大家：
现阶段千万别急着买房，接下来笋盘数量一定是这几年最多的。
刚需终于不用被再不买就涨价的恐惧支配了，可以停下来好好挑房子。
横盘期越长，撑不住的人越多，此时刚需的选择空间和议价空间，都会比以往大很多。
但记住，只要钱到位了且遇到合适的房子，也不要抱着抄底的心态无尽等待。
深圳买房的人并没有变少，跟你抢笋盘的竞争者还是很多。
刚需最好的买房时机，就是准备好的那个时候。
未来深圳房价一定不会大跌，只会稳。
但深圳房价不涨就是跌，那些盲目乐观的人，也是时候回归理智了。
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